Ellen Mouthaan, NMo Monumentenmakelaar

Ellen Mouthaan is als makelaar al vanaf het eerste uur aangesloten bij het netwerk van NMo Monumentenmakelaars en het Monumentenportaal. Met haar jarenlange specialisatie kent ze de klappen van de zweep als het gaat om de verkoop en aankoop van historisch erfgoed. Ze woont én werkt zelf in een rijksmonument en weet uit eerste hand tegen welke muren je kunt oplopen bij het verkopen en kopen van monumenten. In dit interview vertelt ze over de unieke dynamiek van de monumentenmarkt, de koudwatervrees bij kopers en de complexe puzzel die verduurzaming heet.

De verkoop van een monument is echt wezenlijk anders dan de verkoop van een reguliere woning. Ellen merkt in de praktijk dat de gemiddelde consument vaak met enige terughoudendheid naar een monument kijkt. "Mensen zien een prachtig huis, maar denken direct: 'Oh, het is een monument, dan mag ik zeker helemaal niks en zit ik vast aan allerlei regeltjes'."

Als gespecialiseerd monumentenmakelaar is het haar taak om juist die weerstand weg te nemen. "Je moet simpelweg veel meer uitleggen. Als je zelf geen verstand hebt van de regelgeving, kun je die angsten bij een koper niet wegnemen. Sommige reguliere makelaars roepen bijvoorbeeld snel dat je aan de binnenkant van een gemeentelijk monument alles mag doen, zolang de buitenkant maar intact blijft. Maar zo simpel is het vaak niet."

Een van de grootste struikelblokken is dat de regels per gemeente enorm kunnen verschillen. "Wat in de ene gemeente zonder vergunning mag, is in de buurgemeente ten strengste verboden," legt Ellen uit. "In Gooise Meren kun je bijvoorbeeld bij een zowel een rijks- als een gemeentelijk monument vaak zonder problemen dubbel glas plaatsen, daar heb je soms niet eens een vergunning voor nodig. Maar in een andere gemeente kan dat compleet anders zijn. Daar moet je je als makelaar enorm van bewust zijn."

Daarnaast speelt specialistische kennis een cruciale rol bij financiële zaken, zoals subsidies. Ellen geeft een sprekend voorbeeld over haar zorgplicht: "Als iemand een rijksmonument koopt en aanspraak wil maken op subsidie, moet je ze er wel op wijzen dat je bij bedragen boven de 70.000 euro vóóraf toestemming moet vragen. Vertel je dat niet, en begint iemand al met klussen, dan vissen ze achter het net en krijgen ze geen subsidie. Dat kan ontzettend zuur uitvallen."

De huidige markt draait grotendeels om verduurzaming, en dat levert bij monumenten unieke uitdagingen op. "Mensen staren zich momenteel blind op energielabels; iedereen wil het liefst een A, B of C-label," merkt Ellen. Hoewel een A-label bij een rijksmonument zeker mogelijk is — Ellen heeft er onlangs nog een verkocht — gaat dat vaak gepaard met hoge kosten en ingewikkelde ingrepen. "Hoe isoleer je bijvoorbeeld een historische stenen muur? Zet je er een voorzetwand voor, dan verlies je zo 15 centimeter ruimte aan de binnenkant en dat raakt de historische waarde."

Er wordt vaak ook niet gestimuleerd op de juiste materialen. "Vacuümglas is bijvoorbeeld ontzettend duur, maar je krijgt er vrijwel geen subsidie op. Dat is eigenlijk heel raar, want de overheid zou juist bij monumenten — waar het verduurzamen al veel complexer is — betere subsidies moeten verstrekken voor de verduurzaming. De kosten zijn immers veel hoger dan bij een reguliere woning.”

Soms werken de regels ronduit frustrerend. Ellen noemt een voorbeeld van een monumentale boerderij met duizenden vierkante meters grond. "Daar wilde men de zonnepanelen ver weg in een kuil in de tuin leggen, volledig uit het zicht. Maar omdat het perceel bij een rijksmonument hoort, mag het simpelweg niet. Dat is soms pure tunnelvisie vanuit een gemeente."

Volgens Ellen is de drang naar verduurzaming vaak niet puur idealistisch, maar draait het bij veel kopers vooral om modern wooncomfort. Toch vereist het wonen in een monument soms dat je concessies doet, of zoals in de monumentensector wel eens wordt gegrapt: "Wat is er mis met een dikkere trui aantrekken?"

Wat momenteel het allerbeste verkoopt, is een volledig gerenoveerd en gerestaureerd rijksmonument mét een goed energielabel. Het probleem is dat kopers tegenwoordig moeite hebben om door een verouderd interieur heen te kijken.

"Mensen missen soms de verbeeldingskracht," vertelt Ellen. Om hierbij te helpen, maakt haar kantoor tegenwoordig gebruik van Artificial Intelligence (AI). "Met AI kunnen we laten zien hoe een ruimte eruitziet met een andere kleur of een nieuwe indeling, dat helpt enorm."

Toch moet je kopers soms ook beschermen tegen hun eigen sloopdrift. Als een koper enthousiast roept dat de hele boel eruit gaat, herinnert Ellen hen eraan wáárom ze een monument kopen. "Je kiest toch voor een monument omdat je die scheve deuren en historische elementen juist zo mooi vindt? Je moet de regels respecteren en de ziel van het pand behouden."